Trong lĩnh vực bất động sản, việc xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một vấn đề phổ biến. Để giải quyết tranh chấp này một cách công bằng và hiệu quả, các thủ tục và quy trình phù hợp thường được áp dụng. Từ việc thương lượng trực tiếp giữa các bên đến sử dụng các phương tiện hòa giải như trọng tài hoặc trung gian, và thậm chí đưa ra quyết định của tòa án, quy trình này mang lại các cơ hội để giải quyết tranh chấp một cách công bằng và đáng tin cậy. Hãy cùng khám phá thêm về các phương pháp và quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất để hiểu rõ hơn về cách mà các vấn đề này được xử lý trong lĩnh vực bất động sản.

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bản chất việc đặt cọc là một quy định nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, vì thế khi mua nhà, mua đất hay thuê nhà… thì hợp đồng đặt cọc được lập ra. Việc đặt cọc bao nhiêu thường do các bên thoả thuận. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính), căn cứ tại mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất 

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: Căn cứ theo mục 1, phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC.

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
• Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.
• Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
• Khi xảy ra tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận, thương lượng với nhau. Tuy nhiên, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Xem thêm: Mẫu tờ trình đề nghị khen thưởng mới nhất

3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Đối với trường hợp có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân, nhưng dựa vào các yếu tố khác nhau để xác định xem Tòa án nhân dân nào có thẩm quyền xử lý, cụ thể:

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là Tòa án nhân dân cấp huyện. Căn cứ vào khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự “1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này”.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp dân sự theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Còn đối với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì theo Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.

Xem thêm: Mẫu tờ trình đề nghị thanh lý tài sản

4. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc về việc phải công chứng hợp đồng đặt cọc. Khác với hợp đồng mua bán nhà đất, thì hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc phải công chứng, song để đảm bảo an toàn thì NP LAW khuyên các bên nên công chứng hợp đồng đặt cọc này để tránh các rủi ro pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Việc công chứng, chứng thực có thể do hai bên tự thỏa thuận với nhau.

Vì thế, một hợp đồng đặt cọc không có công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật.